孵化器园区的空间设计与运营沙龙小记

8月7日下午2:30-5:00，由维思平（WSP）建筑设计和清控科创控股两家公司联合举办的产业地产设计沙龙之《孵化器园区的空间设计与运营》在中关村创业大街Binggo咖啡举办，来自产业地产企业、开放商高层代表、相关研究和咨询机构的40余人参加了交流。虽然一直在研究创新创业相关的议题，但更侧重于宏观的结构和布局层面，对于微观的设计和运营管理，了解不多，正好两个机构分别在这两个领域代表了国内的顶尖水平，故欣然前往学习。全程听下来，对建筑师视角的创新空间营造和运营者视角的创新空间管理有了一定的了解。

分享1：成长型企业的空间需求

孵化器园区设计的核心问题

来自WSP的执行主设计师NelsonTam根据近年来在多个孵化器园区项目中的实践经验，分享了他们对成长型企业的空间需求的认知。

从企业的成长过程来看，大多企业会从苗圃转到孵化器，再到加速器，而后成为独立的中小型企业，冲着上市的目标一路发展。企业从苗圃萌芽到发展为中小型企业，是快速成长发展的过程，也会面临资金、市场、人才等方面的风险。在众多的不确定性中，如何把握发展的趋势，如何保证更为灵活合理的空间支撑，是他们在多个科技产业类地产项目中持续探索的问题。比如小米这样的成长型企业，于2010年成立，2011年年底，其产品进入市场，2012年销售额126亿，2013年增长150%达到316亿，2014年预计达到800亿，2015预计超千亿；其员工人数从2014年的3000多人，将发展到2017年的9000人和2017年的12000人。针对这样快速成长变化的趋势，企业园区的规划设计应该采取哪些策略呢？

Tam提出，应对企业高速成长中的巨大风险和极多变数，应该采取具备更强弹性的方案。而小米“以销定产，以用定量”的营销经验也可以用来思考建筑设计的策略，满足企业用户不断变化的需求，比如实现建筑空间的“可分、可合、可拓展”等。

也就是说，在孵化器空间的设计中企业的高成长性和不确定性是需要应对的核心问题。

孵化器园区设计要点

Tam结合他们在多个高技术企业总部园区和孵化器园区项目中的实践，如北京百度科技园、杭州东部创智天地、杭州支付宝总部、北京永丰孵化基地、苏州生物纳米科技园、西门子南非总部园区等，总结了孵化器园区的设计要点：

（1）小产品大形象。虽然是面向小企业的孵化型空间设计，但往往承载了大企业展现自我品牌和形象的功能，因此甲方往往要求建筑设计有高大上的格调，这也是在要求建筑师去积极思考未来面向创新创业的建筑风格；

（2）产品结构化。为应对企业成长中空间需求的不确定性，提高设计产品对市场的适应性，他们提出应该注重产品模块的可复制性，尝试运用塔式+围合+组团式的方案，在布局模块化空间的同时，营造向心集聚的整体空间氛围；

（3）公共环境阶梯化，社交空间立体化。所谓阶梯化指的是形成不同私密性等级的公共空间，在垂直空间中形成更多功能的社交空间，为小企业提供招聘宣讲、融资洽谈等功能型场所。

（4）产品区间大。通过模数化的空间规划，提供50-500平米的多样化产品。比如在9.0m*9.0m的基本网格中，通过小空间的隔断，形成50、100、200、500等多个规格的空间，供企业根据不同发展阶段的需求自行选择。

（5）层高需求不敏感，裸顶更显风格。除非是特定行业的特殊要求，大多数成长型企业对于孵化器空间的层高需求并不敏感，可接受的范围很大。但创意型工作者往往更青睐于非正式的风格，于是延续早期创业者在车库中创业的形象认知，一些企业更喜欢将各种管道裸露在外的屋顶。于是他们在相关方案中做了3.9m的层高，净高2.7m。

（6）竖向窗/幕墙分割/支援平面变化。采取模数化的立面设计策略，以1350*900为模数。

（7）配套功能混合多元化，如同一座微城市。孵化器的核心竞争力在于为企业提供的服务，因此孵化器中也应该满足企业对多样化的服务需求，包括办公、会议、管理、销售、厨房、休闲、停车等。在一些设计方案中，他们设计的配套服务空间占整个产业园区面积总量的13%。这些配套功能的位置我概括了一下，可能有写字楼朝向内部的低层建筑、写字楼底层的沿街空间、园区的中央公园旁边等。

除以上的设计要点框架外，Tam继续介绍了个别方案的突出特点。比如杭州支付宝总部：模块化空间规划、薄板型办公空间、双层皮幕墙设计、450mm热缓冲区、VRV空间系统等；北京永丰孵化基地：服务空间抽离布置，通过插件化的设计让空间更加灵活；沈阳浑南创意产业园：善用工业用地条件，在LOFT空间中通过不同层高的相互匹配，增加改造的可能性，增加空间的多样性；杭州大安医药园：服务场所地标化和景观环境社交化，在作为地标的综合服务大楼中包括了各类管理、服务和配套功能，在景观设计中注重人们交往的需求。

从以上案例来看，孵化器园区的主要构成部分可以拆分为：承载综合服务功能的特色地标+标准化模块化的办公产品+提供公共交往功能的中央景观。Tam最后总结了孵化器园区设计的关键词：园区服务、空间灵活、配套便利、园区景观、环境集聚、空间节能、看得见、绿色、体验、扩张、改造、调换、完善、效率、社交化和改造等。

听完，我的感觉是，虽然建筑空间的形式对企业的成长和创新过程不产生直接作用，创新创意的产生对空间变动的敏感度不会太高，但建筑空间所承载的功能、所营造的社交氛围和其自身的品质将影响企业对空间的使用效率，影响人与人的交往可能，影响人对空间的使用感受，这些都是可以在建筑设计中予以重点关注的。作为空间生产的载体和工具，空间设计一直在发挥着社会关系生产的作用，它并不像有些人认为的与创新过程毫无联系，它在关系生产方面的重要性不容忽视。针对这些承载新型生产关系和社会关系的孵化园建筑的设计策略，目前理论界仍缺乏系统性的梳理和总结，是个可以进一步探讨的方向。

分享2：从产业地产到创新生态

来自清控科创的总裁助理、创新创业事业部副总经理杜劭君博士，根据企业近年来在产业地产运营管理和创新生态营造等方面的实践经验，分享了一些系统性的思考。

近年来一些城市出现了城市商业空间之殇，受到网络电商冲击，很多超市、商场等零售商业空间正在悄然退出，大量空间在向写字楼办公空间转型。包括曾经的海淀图书一条街，已经转型成为中关村创业大街，在不知不觉中，已集聚起车库咖啡、3W咖啡、Binggo咖啡、黑马会、36氪、天使汇、创业会客厅、清华X-lab等多家新型创业孵化器和投资服务机构，为中关村的创业者提供一站式服务。城市空间功能转型实际上反应的是日益加快的产业转型过程。移动互联网颠覆传统行业、新能源和互联网融合的第三次工业革命正在悄然发生、消费互联网向产业互联网转变、大数据技术为制造业提供精准支持等议题已经越来越多地被人们提及。在此产业转型的背景下，城市中出现了一个新的现象，即科技地产空间持续增加，我国城市中的各类园区载体已经超过万家，包括各城市的1000多家创业中心、孵化器等等。然而其中的产业服务却始终存在缺失问题，或者说很多地产商不知道该如何为产业提供系统的服务。在此背景下，读懂产业和读懂未来，了解园区载体如何更好地为产业发展服务就显得尤为重要。

读懂产业

杜博士将清控科创对产业生态圈的构建策略划分为三层：

（1）资源层。对应的经营策略是通过各种渠道聚集与产业相关的各种资源，包括矩阵式招商和建立产业数据库。所谓矩阵式招商指的建立矩阵式的招商体系，形成15个招商信息渠道，建立一个不只依靠人脉关系的理性招商体系，如高校招商、科研院所招商、展会招商、网络招商、园区招商、杂志招商、媒体招商、投资中介招商、商会招商、会议论坛引商、产业链招商、合作伙伴招商、圈层招商等。建立产业数据库是指梳理多年招商获得的各类产业信息，形成系统性的数据库，为更好地整合资源服务。

（2）平台层。为产业组织提供最优的解决方案，包括构建易招商平台和举办易路演活动等。建立易招商微信公众平台和网站，聚合资源公开资源，吸引到了全国2200多个园区成为会员；通过易路演活动的举办，向园区推介更有竞争力的产业项目和团队。

（3）应用层。提供产业策划、产业组织和产业服务，包括对易企行、易推介、易培训和易人才等板块的建立，服务于园区和企业。其中，科技园区策划涉及到园区开发的全部流程，为规模企业提供全过程策划服务体系解决方案，从开发建设、规划咨询、园区招商、园区运营和业态升级提供全方位服务。

目前清控科创在区域招商产业促进方面，创办了涉及24个领域的产业研究院、形成15个渠道构成的矩阵式招商体系、积累了30万企业的易招商数据库、形成具备6大功能的招商客户关系管理系统，建立了2200园区关注的招商微信、开辟了10000名招商人员构成的众包招商平台，拥有30个合作园区，开设12门招商课程。

读懂未来

未来的产业发展方向选择关系到园区的生存空间，然而未来并不可控，谁都无法声称自己能准确预测未来，只能根据今天出现的一些趋势做大体的判断。杜博士认为，新兴的90后和00后在新兴产业的发展中发挥着越来越多的作用，目前他们更擅长在互联网领域创业，观念更加开放，心态也更为轻松，容易交流，与前几代相比，他们更喜欢被创意所驱动的工作，更容易选择享受生活的态度。近期被投资领域关注较多的可穿戴式设备、大数据的产业化运用和众筹模式下的产业发展等，都为传统领域的发展带来冲击，也带来新的发展机遇。

创业生态体系

清控科创围绕创业者需求搭建创业生态体系。其中五大核心需求是：

（1）企业创办；

（2）交流培训（找圈子）；

（3）创业融资（找钱）；

（4）宣传推广（找市场）；

（5）技术需求（找技术）。

针对这些需求，提供由具体空间和功能支撑的七大创业创新服务：

（1）创业展示，由创业演播厅和开放展示平台支撑；

（2）创业投融资服务，由天使投资、互联网金融和银行贷款支撑；

（3）创业交流，由创业圈子和圈子社区支撑；

（4）创业会客厅，由政府服务、中介服务和商务服务支撑；

（5）创业媒体，由在线媒体和科技媒体支撑；

（6）专业孵化，由开放办公空间和垂直领域孵化器支撑；

（7）创业培训，由开放培训、精准培训和高端培训支撑。

通过以上创业生态服务，解决创业企业在企业创办初期面临的众多纷杂的事物，让他们有更多的精力专注到企业发展的核心业务上。目前的中关村创新创业大街即在应用这种模式，尝试满足创业企业的五大核心需求，提供七大创业创新服务。清控科创也形成了由厚德创新谷、Binggo咖啡、天津国家级孵化器、科创慧谷等孵化园区构成的孵化器体系，在全国建立了14个科创慧谷，开展园区-产业-策划-培训-创业等一系列成体系的服务。

听后的感想是，清控科创作为专业化的创业服务提供商，在创业体系的构建方面与我博士论文中的探讨有很多相似之处，都是在从具体的创新创业者需求的角度构建体系。然而我的研究更多地从对理论问题的探讨出发，涉及到更为底层的要素关系和演化机理，而清控科创的创新生态体系更直接地面向于创业企业发展的实践，是从实践中总结出的规律，可操作性更强，两者有可以相互借鉴的地方，可以进一步总结实践的经验，形成可以指导更多孵化器发展的创业理论。

讨论1：政府与企业在运营孵化器方面的差异？

讨论环节，我分享了一些自己关于政府与企业在孵化器建设与运营方面差异的思考：1980年代我国的高新区和开发区起步发展，开始出现孵化器，长期以来都是由地方政府来主导各类孵化器的建设与运营，地方政府往往通过优惠的土地价格、低廉的办公租金和大量的政策补贴，来吸引创业型企业入驻孵化器，形成的是一种“我要企业来”的氛围，但限于政府的职能与资源整合能力，在企业进驻以后，为企业提供的创业服务其实非常有限；而当越来越多的私营企业出现在孵化器的建设与运营领域，他们吸引企业入驻的核心优势将不再是优惠的土地价格和大量的政策补贴，而是他们能够为企业提供的更便捷的服务，以及孵化器中由相关企业进驻所产生的专业化的氛围，力图创造的一种“企业找我来”的氛围，尤其需要关注企业入驻孵化器以后为他们提供的创业服务。也就是说政府孵化器的优势牌在前几招儿就出完了，而企业孵化器的优势牌需要留到企业入驻以后再出。那么这样意味着企业孵化器的显效慢，投资收回的周期更长，是一个细水长流和放长线钓大鱼的过程。在这方面运营孵化器的企业需要拥有更强大的资金实力、更长期的专业化视角和更耐得住寂寞的心态。总结起来，我认为企业孵化器的运营可以注重三点：（1）定位：围绕特定产业，开展有针对性的招商；（2）氛围：促进入驻企业之间以共享精神为支撑的知识溢出；（3）服务：提供品质化的公共服务。

讨论2：孵化器到底谁做的好，在如何赚钱？

来自优园区的首席运营官沈总提了一个关于孵化器园区发展的核心问题：企业经营孵化器，究竟赚不赚钱，在怎样赚钱？

清控科创的副总裁程总针对这一问题，很客观地谈了当前孵化器的特征、面临的外部环境的变化，以及孵化器对于企业的实际作用到底有哪些。

他认为孵化器的发展有两个阶段，第一阶段由政府主导孵化器的建设与管理，其目的是想通过促进产业发展来增加税收和就业；第二阶段企业主导孵化器的建设与管理，也有两类，一类是被政府胁迫，出于在城市其他区段拿地的需要，不得不迎合政府，建设一些孵化器；另一类是企业自身拥有创业服务的优势和资源，通过孵化器的建设与运营，在企业的孵化中获利。

然而，当前建设孵化器的外部环境已经发生了变化，过去地段就是一切，在合适的区位建设孵化器才能发挥相应价值；而今天互联网让物理空间的距离在很大程度上被虚拟空间的强可达性所缩短，地段不再是决定因素，取而代之的是粉丝经济、圈子经济，也就是说即使一个孵化器位于很偏僻的地段，但如果有大量的粉丝和自己的圈子，也不会存在太大的问题。

从孵化器对于地产企业的实际作用来看，孵化器是很多地产项目的产业名片和标签。做的好的孵化器能够赚到钱，但做的更好的孵化器是能够切实培育企业。我们衡量孵化器的好坏，不应该单纯从是否赚钱的角度进行，而应该看其在保证自身可持续运转的前提下，是否服务于产业的发展。对于一个较大的区域来说，也许孵化器园区等核心区域是不赚钱的，但可以带动企业向孵化器周边区域的集聚，带动周边地区写字楼的租售，也算是达到了孵化器修建的预期。所谓醉翁之意不在酒吧。

最后，程总提出了他的一个担忧：我们今天所说的地产危机，实际上是地和产关系的危机。决定人类社会发展的两个关键要素：能源和信息，在互联网时代的冲击下，将会如何演变，将会如何影响到新型的地和产的关系，我们能否在新的冲击下破解地产关系危机，都有待研究者和实践者进一步的观察和思考。