大盘集结 产业地产四大北方重镇成型

随运营模式趋于成型，产业地产商已开启跨区域布局，在发起地之外，进行广泛的项目拓展，搜狐焦点产业新区盘点发现，有些城市为产业地产商所共同热衷，当之无愧是产业地产高地，本文推出4大产业地产北方重镇：北京、天津、青岛、沈阳。

北京

北京是当之无愧的北方第一重镇，它既是一部分产业地产开发商的起家地，比如联东U谷、北京经开、总部基地、启迪控股、清控科创、北科建、坤鼎集团等公司，扮演了产业地产行业培育、市场启蒙的角色;也是外地产业地产开发商要争相布局的城市，比如天安数码、光谷联合等，最新消息，后者计划未来几年布局北京等一线城市。另外，必须要提的是，如果产业地产商在北京拥有成功的项目经验，其外埠扩张往往更加容易，甚至为多方政府所青睐。

从项目上看，由于监管相对严格，产业地产商在北京的园区显得更加纯粹，较少附带住宅、商业的部分，当然，也由于这一点，部分园区出现了夜间死城的问题，为人诟病。另外，由于土地稀缺性更强，北京的产业地产项目持有率略高一筹，部分项目甚至只租不售从去化压力看，北京在四个城市中，应该是最低的。这受益于北京较为活跃的实体经济;另外，市中心高企的物业价格、拥挤的交通，也逼迫一些企业从写字楼转入园区。

天津

天津拥有一批园区类上市公司，比如鑫茂科技、海泰发展、津滨发展等，外来的和尚也不少，天安数码、恒生科技园、联东等数得上名的产业地产开发商也纷纷卡位。

不过，天津的产业地产市场并不好啃。

除海泰发展外，2个园区型上市公司，业绩并不靓丽。海泰发展以孵化服务、工业地产、产业投资主业，是天津园区运营商的国家队，业绩较平稳，2013年上半年，公司实现商品房销售及租赁收入19亿，同比增26.85%。鑫茂集团号称“以科技园为主，高科技与孵化服务为两翼”，上市公司鑫茂科技公告显示，自2010年以来，公司工业地产销售大幅下降，2013年仍存较大幅度亏损并预计2014年度不会发生明显改善，公司将加速剥离工业地产业务。津滨发展定位为滨海新区的基础设施投资和建设者，投资开发了津滨高科技园、津滨软件大厦等工业房地产项目，2013年，公司亏损5.38亿元，扣除非经常性损益后亏损4.33亿元。为了扭转经营困局，津滨发展逐渐进行业务转型，处置工业地产业务，而将目标转向住宅领域。

另一个尴尬是，天津产业地产市场待规范的地方仍然较多，此前媒体报道指，工业用地上的园区以住宅形式出售，在天津大行其道，在不规范的市场下，带来的结果往往是劣币驱逐良币。

另外，招商也是一大挑战。在天津，以企业为目标客户的写字楼、园区大量上市，必然带来激烈的市场竞争。天津中原地产的数据显示，2014年2月，天津产业地产市场存量599万㎡，新增供应1万㎡，供应面积环比下降82%，天津产业地产市场成交2万㎡，环比下降24%。　

青岛

作为后起之秀，青岛吸引了众多产业地产商入驻，包括北科建、招商局、联东U谷、总部基地、首创、清控科创等企业纷纷抢滩。在青岛，“产业新城”、“产业综合体”等复合地产形式得到厚爱，在以下列表中，这些项目的建筑面积皆包含了住宅、商业、酒店、公寓等规模。

据资料，青岛在2012年，提出三城联动战略，环绕胶州湾东岸、西岸、北岸三个主城区拉开了开发大幕，三大新兴区域吸引了产业地产开发商拿地布局、开建园区。

与此同时，青岛官方对产业地产也有颇多扶持。近期，青岛市科技局、市国土资源房管局联合下发文件，明确工业用地建孵化器，在满足条件下，可以分割转让。这使青岛成为国内首个明确孵化器分割转让细则的城市，被业内视做青岛产业地产的一大政策利好，也一定程度上显示了青岛方面对产业地产的松绑之意，政策高低地优势凸显。虽然有政策利好，但这些大体量项目推盘时间将较为集中，同质化严重，并且存在综合配套水平不足的问题，可能会面临不小的去化压力。

沈阳

沈阳吸引了华夏幸福、总部基地、光谷联合、坤鼎万邦等产业地产商入驻。和另外三个城市较为鲜明的个性相比，沈阳还是个有待观察的城市。

沈阳国际软件园CEO在接受媒体采访时认为，沈阳作为东北地区区域中心城市，有市场条件支撑需求，这是其在沈阳做3个园区的原因。

政府方面的态度可能也是推动因素之一，在工业地方方面，沈阳遵循5个发展原则：一是市场化运作与政府引导扶持;二是土地资源利用最大化与产业发展集约化;三是专业化和社会化协作合理分工;四是统筹规划分步实施;五是投资主体与融资渠道多元化。