【搜狐焦点产业新区】秦君：为沪443号文的出台点个赞 提个醒

搜狐焦点产业新区专栏 8月13日，上海自贸区官网挂出一则消息，上海市规土局联合上海自贸区管委会发布《关于中国(上海)自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》(沪规土资地规[2014]443号文，以下简称《意见》)的通知。

《意见》全文对自贸区内的28.78平方公里土地二次开发方式做了明确，并对区内土地供应、出让年限、地价管理、新政建设用地转让管理、存量用地盘活等方面做了细化。

此前，关于自贸区内的存量用地如何盘活的热议就从来没降温过。一帮坐拥大量工业用地的“准土豪”们也早就按捺不住其“华丽转身”的期待，跃跃欲试。

搜狐焦点产业新区就此邀访了不同主体对上海出台此项《意见》的看法，清控科创控股股份有限公司董事长兼总裁秦君女士站在开发商的角度进行了个性解读。

清控科创控股份有限公司董事长兼总裁秦君

秦君对443号文的出台点了4个赞，提个6个醒。以下为秦君女士主要观点：

秦君：为443号文出台点个赞，提个醒

赞1：从土地利用特征的理论演绎和现实发展角度出发，明确定义了“综合用地”定义，提出土地混合利用和建筑复合使用，暨在垂直和水平上都可以实现混合使用，每一个地块有主导功能，但都可补充其他要素，可以将商业、办公、研发、产业、仓储按照一种为主，其他为辅的原则放置在一起混合合用，大大增加了土地利用的弹性。

赞2：从供地、地价、登记等方面确实体现了“用途引导”的原则，从土地层面为支持发展的产业提供了良好的通道和路径。

赞3：鼓励并引导存量建设用地盘活的同时，更加注重对对工业用地，工业项目的全周期管控。

赞4：工业工地创新出让方法和和新增工业用地弹性年限出让制度。

提醒1：应把居住功能作为附属功能之一，这里仅强调居住的功能，而非将居住作为商品变现。一线城市的生活工作界线越发模糊，生产制造和研发混合、生产销售和展示的混合、生产与生活的混合，居住与生产、研发密不可分。

提醒2：主导用途的比例需要科学合理并细化标准。

提醒3：带产业项目和研发总部产业项目类用途的支持力度(主要指地价不够低)不够。

提醒4：对于用途为研发总部通用类的综合用地，主导用途可售的30%部分，没有在销售对象和销售面积上做具体规定，把控力度不足。

提醒5：存量建设用地转型(可理解为“变性”)应重新进入土地市场公开交易，而非补缴地价款，否则“地主”们就喜大普奔了。

提醒6：产业类项目的评判体系很重要，虽为集体决策，也要有负责人。