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清控科创专访 | 轻重并举、网群式创新、由“创业”向“产业”转变
“重资产的特点是投入大、持续时间长，可以穿越一些周期，这种周期有经济的周期，有当地政府关系的周期等等。如果只是轻资产，它往往解决不了这种周期。但是轻资产快，可以快速布局。所以我们要轻重结合，这个是清控科创在多年的探索里摸索的一个方向。” 这是清控科创总裁程方对于科创产业发展的战略总结。在他看来，公司组建初期只有轻资产是远远不够的，没有重资产很难走长远，所以清控科创成立之后，迅速引入社会投资，马上开始布局重资产。依靠这种模式，清控科创平稳的走到了现在。 在进一步的发展上，清控科创提出三个思路，一是坚持轻重结合的路径，保证清控科创稳定发展；二是强化赋能型平台建设，推动园区网群式发展，摸索多元化盈利模式，推动人才培养；三是推动园区标签由“创业”向“产业”转变，加强产业投入，平衡“创业”与“产业”两者之间的关系。 清控科创有很多亮点非常值得产业园区运营商去借鉴学习，以下，为克而瑞产城研究与清控科创总裁程方的独家对话。 01 战 略 之 思 源于清华，服务创新 轻重并举，以轻带重 清控科创每年都在我们产业地产30强榜单中，因为清控科创是从园区服务起家，给我们的印象是一个偏轻资产的公司，但实际上清控科创也有很多重资产项目，那么在资产方面的战略思路是怎么样的？ 资产方面，我们认为轻重一定要结合，这也是清控科创在多年的探索里摸索的方向。重资产的特点是投入大、持续时间长，可以穿越一些经济的周期以及与当地的政府关系的周期，而轻资产的项目往往解决不了这样的周期问题。所以在2013年之后，我们在青岛、天津、太原、宜兴，以及近两年的长沙和宁波，布局重资产项目。 02 布 局 之 方 全面布局，多点开花 清控科创目前已在哪些城市布局？ 从开展产业业务这几年来，到2018年底，我们在全国布局了25个城市、47个项目，主要分为环渤海片区，长三角片区，华南片区和中西部片区。环渤海片区以北京、天津、青岛为主，长三角片区以苏州为中心，中西部片区以山西、重庆为重点。 清控科创一般在对外拓展选址上，会有一些什么样的考量？ 布局对产业地产企业来说是很重要的一点。我们这几年也在扩张过程中不断总结，不再走散型扩张的路线，而是依据我们提出的“全面布局，多点开花”的战略，以发展较好的项目点为中心，在周边区域发展。从城市层面来看，我们现在的主要选择有两个方向：第一个是经济体量和人口体量达到一定程度的城市，例如副省级城市、省会和计划单列市，这些地区具备一定的基础；第二，我们倾向于体量虽小，但是产业集聚度高的地区，比如百强县。 除了城市类型，还会有一些什么样的考量？ 城市的产业结构也是需要考量的，有些城市的产业吸纳不了科技人才，所以我们会看这个城市的产业结构属于哪一种。清控科创在一线城市倾向于高研发频度、低研发强度的科技项目，在二三线城市倾向于低研发频度但高研发强度的科技项目，能够较好的发挥清华及其他合作高校在科研和技术创新领域的优势，同时结合地方的生产和应用场景。 清控科创有哪些产品线，有什么差异？跟您提的“六区理论”什么样的关系？ 我们的产品线有科创慧谷、清控科创创新基地、小样青年社区、双创街、Binggo学社等等。关于六区理论，是我们在载体的探索里不同阶段思考的产物。 园区、街区、社区是空间形态本身，景区学区城区，实际上是指要调动哪些资源来支撑，这些空间载体的功能侧重不同，也是我们不同产品的延伸。 03 招 商 之 法 人脉经营，点面结合 深入院校，深挖资源 清控科创作为清华系企业，可以说是头顶光环自带IP，在实际的招商过程中有什么样的效果？比如自带流量？ 清华的确是我们的一张金字招牌，就像每个人在求职时的一张名校毕业证书，只能在面试时对你起到帮助，并不能对你的实际工作产生影响。实际上产业地产商之于政府也是这么一层关系，科创这些年受政府层面的认可，既跟清华有关系，但更多的是我们在服务产业上形成了方法论，而且这个趋势越来越明显。